长沙夜景图。 实习生 陈海明 摄
2020年上半年，一个充满不确定性的市场环境让所有参与者开始逐渐意识到，与其重启，不如改变。这半年，潜在购买需求强劲，但持续分化的拉锯战仍在不断上演；同样是这一年，土地市场意外抢镜，不断刷新的地价也折射了人们对于市场的预期……
在中流博浪中，长沙房企也面临了一轮洗牌。为此，我们进行了半年盘点，归纳以下7大楼市关键词，对上半年楼市进行梳理，用文字记录着长沙楼市的变迁。
关键词：老房改造
居民感慨仿佛换了个小区住
让“老”居民享受“新”生活，城镇旧小区改造一头连着民生、一头连着发展。
2020年全国两会政府工作报告提出：新开工改造城镇老旧小区3.9万个。更多住在老房子的人，可以期待自家小区改造后的模样了。
“我现在每次站在阳台往外看，都会觉得心情特别好。”刘阿姨在长沙市二轻总公司宿舍住了24年，刚住进来时，小区的地理位置和楼栋条件都属于当时较好水平。可随着周围商圈的发展，包括市二轻宿舍在内的十余栋居民楼，逐渐变成了“老破旧”：外墙斑驳发黑，防盗网窗生锈，屋顶和墙体再也禁不住雨水的拍打。
去年年底，黄泥街社区11栋建于上个世纪60至80年代的老旧居民楼启动改造建设。现在，11栋居民楼的外墙和屋顶的改造已基本完成。蓝色的屋顶，红色和米色搭配的外墙，统一刷成银色的防盗网窗，以及拆掉违章建筑后被打通了的安全通道，都让居民们感慨，每次回家都觉得仿佛换了个小区。
这仅仅是长沙老旧小区改造的缩影。为了加快推进老旧小区改造，4月10日，省住建厅、省发改委、省财政厅三部门联合发文，明确将大力实施城镇老旧小区改造。
记者了解到，今年湖南计划开工改造1000个城镇老旧小区，并将这一工作列入全省民生实事重点项目。湖南还明确了14个市（州）的18个县（市、区）作为省级城镇老旧小区改造试点，其中长沙市天心区、雨花区入选。
“棚改大幕已经落下，下一步重点会转移到老旧小区改造上来。”58安居客房产研究院分院院长张波认为，“需要有更多房地产参与者来加入到这一领域，内容包括更新水电气等配套设施，支持加装电梯，健全便民市场、便利店、步行街、停车等，通过完善便民设施，让城市更宜业宜居。”
关键词：限价刷新
限价地上限不断突破，企业拿地积极性提高
今年上半年有一个绕不开的话题，那就是“住宅最高限价不断刷新”。
13800元/平方米、13500元/平方米、14800元/平方米……长沙市洋湖片区、梅溪湖片区、开福区挂网的限价地价格被不断刷新，长沙的最高限价也一度飙升。
甚至网传开福区东风路汽电厂，一宗住宅最高限价为15500元/平方米的土地也将挂牌，这些都让平静许久的长沙土地市场，再度掀起波澜。
三湘都市报记者梳理发现，近两年长沙市双限地的住宅单价均已破万元。其中，梅溪湖板块住宅（毛坯）销售最高限价为每平方米13500元，滨江新城板块最高限价已达每平方米13400元，月亮岛板块最高限价为每平方米11000元，南湖新城则为每平方米12600元。
2020年上半年，长沙六区一县住宅成交楼面均价为3121.47元/平方米，同比下降6.01%。溢价率方面，自2017年上半年起住宅用地溢价率下降明显，2020年上半年长沙六区一县住宅平均溢价率为10.77%。
“住宅用地成交楼面价近年来持续上涨，土地市场热度较高。均价上涨主要受长沙限价地上限的突破，带动企业拿地积极性提高，同时优质土地入市，多宗地块高溢价成交。”业内人士指出，整体来看，长沙土地市场供应比较充足，价格也在稳步上涨。开发商在土地市场表现谨慎，但“无米下锅”的尴尬又再度点燃他们对“面粉”的饥渴。
关键词：持续分化
新房销售冰火两重天，热销项目占比仅两成多
一边是热点盘的供不应求，另一边则是普通盘的艰难去化。
6月27日，建发电建·江山悦在没有样板房的情况下，共推出房源248套，除少量108-128顶底楼外，其余房源基本售罄。其中，最热销户型为143大户型，更是一经面世，便引发关注，当日全部销售一空。
“还好不负期待，240套107-124户型的房源，均价8500-9000元/（毛坯），开盘就售罄了，真是太满足了。”5月5日上午10点，融创会展上东区迎来首次开盘，为了这一天，该楼盘置业顾问杨女士已经加了3天班了，她告诉记者五一期间来访人数明显增加，每天约有180-220组。
而在5月，鑫远翡丽郡推出了201套房源，三天累计认筹1986组，去化也高达100%。
有的楼盘门庭若市，有的则门前冷落，冰与火之歌正在长沙上演。
6月11日，位于长沙县的弘坤东昇推出了133套118、143的住宅，不过前期推广少，项目性价比优势较小，开盘仅成交了7套，去化率为5%；而位于天心区新姚路的博林云栖，4月25日共推出246套房源，最终开盘仅销售36套，去化为15%。
“新房市场整体开盘认购率降至56%，为近三年同期最低，除个别高性价比项目能实现热销以外，多数项目在高竞争下均面临难蓄客、低认购率现状。”湖南中原董事总经理胡治钢认为，长沙2020年上半年项目开盘，整体市场认购率分化明显，认购率低于30%项目占比24%，而高于80%占比23%，同比下滑4%，市场热销项目明显减少。
关键词：房贷利率
个人房贷利率大变革
对于购房者而言，房贷利率始终牵动着他们的敏感神经。
今年，中国人民银行要求，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以lpr为定价基准加点形成(加点可为负值)，加点数值在合同剩余期限内固定不变，也可转换为固定利率。
于是，一场关于房贷利率是否要转换为lpr加点或者固定利率的讨论拉开了帷幕。
所谓lpr，是指贷款市场报价利率(loan prime rate，lpr)，由报价银行团的18家银行各自报价，然后把他们的报价进行加权平均，最终形成当月lpr，公之于众。
在lpr之前，5年期以上的贷款基准利率为4.9%，为基准利率的历史最低利率。
“如果转换成lpr利率，有机会为自己争取降低贷款利息，符合未来lpr下跌趋势。”业内人士指出，根据国际发达国家的长期贷款利率来推算，他们的贷款利率都是比较低的。随着我国经济越来越强大，我国的贷款利率或有下降趋势，转换成lpr之后，未来lpr利率下调，或许能让贷款支付更少的利息。
该业内人士也指出，不过要根据还款期限、个人还款压力、家庭财务风险来计算，“如果现在还款压力大，选择固定利率最保守。因为如果认为目前利率是近三十年的最低水平，从长期来看希望锁定未来的利息成本，选择固定利率较为可行，且未来风险越小。”
来源：三湘都市报
作者：卜岚
编辑：孟畅