龙湖铂金中心项目效果图。
2020年行至半程，长沙商务公寓市场的表现如何？
因与住宅价格“倒挂”，长沙商务公寓长期备受市场关注。近年来，伴随着供应井喷、库存激增，长沙的商务公寓正陷入竞争红海。后疫情时代，消费者对于投资的选择更加谨慎，这也为竞争日趋激烈的商务公寓市场再度“加码”……
去化率走低，去化周期达35个月
据湖南世联行数据统计，2020年上半年，长沙内五区公寓供应量达87万，同比上升7%，成交面积47万，同比上升4%，成交均价为12795元/，同比下降18%。成交的主力单价区间集中于1.0万元-1.2万元之间，高价公寓去化趋缓。
值得注意的是，2019年下半年起，长沙公寓市场供应“井喷”，库存面积累积速度也随之加快，全年累计增加超百万方。截止到2019年12月，长沙市内五区公寓库存面积为325万，出清周期约31.5个月。有分析人士表示，“综合历史库存来看，今年新增供应公寓的去化率或不足四成。”
一方面库存积压，一方面供应持续激增。上周，位于中心板块的置地中心项目入市，新增7.01万方供应量，带动长沙公寓市场供应大幅增长。竞争加剧的同时，市场整体去化的效果更为放缓。截至2020年6月底，长沙内五区公寓的库存面积抬升至373万，出清周期达35个月。
产品寻求差异化，促进项目去化
随着市场需求的细分，公寓的用途和回报方式，变得更加丰富多元。不断涌现新的公寓产品类型，让消费者的可选空间相应变大。
近期亮相的公寓产品中，市场中一批寻求“差异化”的公寓项目，从产品力出发，谋求实现突围。“双钥匙”公寓、极小寓、空中商铺……市场正以创新的优质产品类型，通过降低置业门槛和提升回报率，吸引公寓投资客群。
分板块来看，2020年上半年，高铁新城板块、滨江新城板块和开福区中心板块，公寓市场热度最高。据长沙克而瑞发布的数据，高铁新城板块成交金额达8.4亿元，领跑全城，成交均价为11620元/，成交套数为1533套；滨江新城板块成交金额为6.8亿元，成交均价为14589元/，成交套数为1161套；开福区中心板块成交金额为5.1亿元，成交套数为508套。受华远华时代等高价公寓产品影响，成交均价达19654元/，为各板块最高。
“当前80%的新建综合体项目，都规划有大体量的公寓。”长沙滨江某公寓项目负责人表示，“考虑到投资客群成为主要购买力，打造‘小面积、低总价、低门槛’的产品，是重要的促进去化手段。”
市场分化持续，部分项目考虑“以价换量”
受普通住宅限购、限价政策的影响，公寓产品近年一度成为长沙地产开发企业重要的利润增长点。长沙内五区的商务公寓价格与普通住宅的成交均价，平均价差最高峰时达5315元/。
但随着公寓供应长期处于高位，高价公寓占比逐渐减少，加上普通住宅的均价上涨，使两者的价差越发缩小。今年上半年，在疫情影响下，2月份公寓供销大幅下跌，不少项目采取“以价换量”，目前价差已收窄至1602元/。而价差缩小、公寓价格持续下滑，意味着市场中的主力产品已从高价项目调整为低门槛的性价比项目。
综合上半年成交情况，从具体公寓项目来看，项目间的分化也尤为突出。长沙克而瑞数据显示，上半年长沙内五区成交突破2亿的项目，分别有绿地城际空间站、保利天禧、福天藏郡和卓越中寰。其中，绿地城际空间站以11945元/销售均价，实现3.2亿元的销售总额，与高铁新城的其他公寓项目拉开明显差距。
“商务公寓市场持续新增供应，但成交乏力，性价比高或优质地段项目才能实现较好去化。”湖南中原总经理胡治刚表示，“后期市场竞争将更加激烈，各项目仍需加强营销，释放更多优惠、多措施激励客户，促成交。”
来源：三湘都市报
作者：张云龙
编辑：孟畅