法拍房是法院强制执行的房产，是放在公开渠道进行拍卖的，有不限购的特点。再加上多数法拍房可以贷款，有的房源价格也低于市场价，受到很多刚需族和投资者的欢迎。
对于大多数购房者来说，司法拍卖接触的比较少，那么，购买司法拍卖房需注意哪些事项呢？有无交易风险？参拍流程是怎样的？想不想“get”独家攻略？别急，小编为你整理了一系列干货，告诉你关于法拍房的那些事儿~
什么是法拍房？
法院拍卖房简称“法拍房”。
法院拍卖房简称“法拍房”，是指被法院强制执行拍卖的房屋，当债务人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权，而在过程中遭到拍卖的房子就是所谓的法拍房。
为什么房子会被拍卖？
有如下几种情况的房产会成为法拍房
1、商业贷款产生。
购房人向银行贷款购房的，在不能如期如数偿还贷款时，银行向法院提出民事诉讼，要求贷款人就被抵押贷款拍卖变现来偿还贷款的；
2、民间借贷产生。
比如：张三借李四的钱，约定以自有房产抵押给李四，到期不能还款，根据《担保法》的规定，李四不能直接取得抵押房产，也只能向法院申请张三还款，并出示抵押或借款协议，要求法院在执行阶段拍卖张三的房产来还款；
3、司法没收产生。
比如：刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产，如该财产涉及不动产，该不动产依法可进行拍卖，变现后的钱款收归国库；
4、无主财产。
这个很容易理解，就是无人认领的房产。这个也可以进行拍卖，但现实生活中几乎很少发生。
法拍房信息来源
依据《最高人民法院关于建立和管理网络服务提供者名单库的办法》，确定的名单库中共有七家网络司法拍卖平台：
1、阿里拍卖
https://sf.taobao.com/
2、京东拍卖
https://auction.jd.com/sifa_list.html
3、公拍网
http://www.gpai.net/sf/
4、中国拍卖行业协会
http://www.caa123.org.cn/main/index.jsp
5、诉讼资产网
https://www.rmfysszc.gov.cn/
6、工商银行融e购
http://mall.icbc.com.cn/
7、北京产权交易所
http://www.cbex.com.cn/
其中淘宝、京东、公拍网这三个平台的法拍房数量占到法拍总量的绝大部分。
司法拍卖公平、公正、公开，所有人看到的信息都是一样的。如果有人说从其他渠道获取了法拍房，又在以上七家平台未查询到，请大家警惕很有可能是骗子。
拍卖流程及具体手续有哪些？
拍卖流程图
具体入手手续
以下内容主要针对成功拍得标的物，付清款项并与有关法院签署《拍卖成交确认书》之后。
① 拿到法院材料之后，首先要求法院解封房产。
② 确认解封之后，立刻去房管局解除抵押（如果房子是银行要求查封，往往房产是抵押在银行手上），解除抵押之后，房产就彻底清白了（无查封，无抵押）。
③ 洗白的同时，可以拿着法院的材料，直接要求房管局出具房子是否满五唯一的相关证明。
④ 拿到双方的房产信息之后，加上法院的材料和房产清白证明（房产无查封，无抵押状态的证明），可以单方面提出过户申请，申请提出后，需要登报公示若干天。（登报由房管局操作，等就可以了）
⑤ 登报环节结束之后，房管局会通知你过去交契税，以及土地所有权变更等手续，办理完成之后，就是x个工作日后领不动产证。
注意事项及解决办法
购买法拍房千万不可大意！
1、限购问题
很多人考虑法拍房的重要原因之一是因为听说它不限购，但是，并不是所有法拍房都不限购！务必看清“竞拍公告”内容，或提前咨询标的是否限购。
2、押金问题
报名参加竞拍交的押金可不是笔小数目，要去到总房款的10-20%，所以必须慎重！如果拍到手不想要，不好意思，押金不能退。（如果没拍到，押金会在24小时退回支付账号）正常情况下，大家都不会这么闹着玩，但除非遇到：
①拍到后才发现自己没购房名额，没办法交易，这属于竞拍者自己的问题，押金不能退。
②千万别想着报名围观，到时候不出价就行。只有你1个人报名的话，直接底价成交。
所以，参与拍卖前，一定查清自己的户口社保，确保还有购房名额。考虑清楚房源的优缺点，100%确定才报名。
3、户口问题
如果原业主的户口挂靠在房产名下，竞得法拍房的新业主要把户口迁入会受到影响。
更重要的是，如果是学位房，但学位已经被原业主占用，买了也是白搭。
在成功拍到房子，拿到房产证之后，到所在区办理户籍业务的公安部门，申请将原业主的户口“空挂”，需要带的资料包括：身份证、户口本、房产证和申请书（写清楚什么原因）。
但需要注意的是，“空挂”不等于“迁出”，也就是说，原业主的户口实际上还是在房产所在地，只是不影响新业主正常迁入。
至于学位的问题，不建议大家冲着学位去买法拍房，风险大，前期很难确认学位的使用情况。
4、租户问题
如果标的物本身带有租约，根据规定，如果租约在拍卖前签订，则仍然有效。新业主只能等租约到期才能收回房子，期间可以收取租金收益。
如果租约在拍卖后签订，新业主可以主张合同无效。
不过，看到一个拍卖房案例，标的物本身带有10年租约，且租金早已一次性付清，法院虽然驳回了租户的主张，但不代表会帮你解决纠纷，如果想要追回租金或者驱散租户，都需要你自己想办法了！
参与拍卖前一定要仔细阅读“竞买公告”，租户情况一般会在公告中出示，但具体情况最好还是自己提前了解清楚，包括租约时间、租金情况等。
像上面提到的这种情况，建议普通购房者还是放弃吧，即便再打官司也是劳心劳力的持久战，实在划不来。
5、清场问题
网络挂牌的法拍房有四个主要来源，一是按揭违约，二是民间借贷违约，三是司法没收，四是无主房产。
最清白的房子就是按揭违约，原房产证和土地证在银行手里，拿法院成交书后去取，还有钥匙，方便过户。
最麻烦的就是个人纠纷，后期如果有其他债主上门讨债，真是鸡飞狗跳。虽然可以报警解决，但买个房谁想要这么夜长梦多。
需要特别注意的是，法拍房成交后，法院不会负责清场，也就是说，如果原来住在房子里的人是“老赖”，不愿意搬走，又是一场持久战。
在竞拍前，必须弄清楚房产的居住现状，万一遇到“老赖”只能走法律程序。
法拍房有哪些税费呢
划重点，这个问题要小心！
司法拍卖的过程中，你不会接触到原业主，而法院只会在统一的时间，组织所有报名者前往看房。也就是说，你只能知道房子本身的条件如何。但是法院不提供房子是否满五唯一等具体信息。
这涉及到的可能是一大笔税费。大写加粗提醒：司法拍卖中，涉及到买卖双方的各项税费，均由竞得者支付！
个人所得税：拍下心仪的法拍房，正常情况下个人所得税为3％。契税、增值税等其他费用按正常二手房交易缴纳税费。假如上一手交易未交纳契税需要补足上手所需契税再把本次竞拍交易契税交齐。
继承、赠与、近亲属过户个人所得税：法拍房如涉及继承、赠与、近亲属，个税按照两次成交价差额的20%征收，一般情况下上次交易价会比较低，所以购买法拍房前要调查了解清楚。
联合抵押：多套房子在一个产权证上，多套房子共同抵押贷款，需要全部房子都处理完才可过户。
经济适用房：如涉及经济适用房，需要补足差价。
其他瑕疵：竞拍成交意味着购房者接受房子的全部现状。比如拖欠水电物业费、未交土地出让金、无房产证、违规搭建等，所以购房者需要在购买前了解房屋的具体详情。
这里需要特别指出，房主身份如果是企业，还要额外增收土地增值税！
还有一种特殊情况要注意，如果房子上一手交易还没出证，过户要交两次税。（必须先完成上一手交易流程，再过户。对此法院拍卖公告里会注明）
另外，如果房子有拖欠水电费和物管费，所有欠费也都要竞得者自己买单。
房源是否满五唯一，需要业主本人或授权他人到房管局查询。但参加竞拍的时候，你只能知道房产证编号，没办法查到房源的买入时间和业主名字的房产情况。不过，可以委托律师或担保机构进行产权调查。
法拍房能申请公积金贷款吗？
法拍房怎么贷款？能公积金贷款吗？首付是成交价的三成吗？
司法拍卖一般只接受商业贷款，无法使用公积金贷款。
法拍房没有首付概念，先交保证金，再按照拍卖结果，确定尾款，再将尾款按法院要求在指定时间前打入公告里的法院账户就行。
竞拍成功后，尾款支付有以下两种方式：
1、根据标的物页面竞买公告中的要求支付，线下转款给处置单位；
2、如果页面写明可以支付宝缴纳尾款，您可以在法院要求的时间内将尾款通过淘宝订单支付。如果页面没有写明，请不要通过订单付款。
法拍房贷款需要注意什么？
注意！法拍房贷款跟二手房贷款不一样！
法拍房与普通二手房的贷款流程有所不同。普通二手房先过户，银行抵押妥当后再放款。而“法拍房”则是先放款，再去法院办其他手续，最后是抵押。其中还有一个阶段性担保费，即银行指定的第三方公司，承担阶段性的担保责任，且协助办理后期手续。
法拍房虽然不支持公积金贷款，但可以做“拍卖贷”。不过，由于时间有限，申请房贷的手续，必须在考虑参加竞拍之前就着手操办。如果因为贷款没有及时拿到，短时间内又凑不齐全款，超过规定时限，不仅买不成房，还亏了押金。解决办法这里具体介绍“拍卖贷”的具体操作。
拍卖贷主要由银行办理，因为主要针对法拍房，所以一般放款时间会保证在法院规定的时限内。不过了解下来其实都是银行指定的第三方机构，属于代理性质。这种都需要提前预审的，最好在交拍卖保证金之前3个工作日（保险点5-10个工作日），准备好以下材料：
① 身份证
② 户口本
③ 婚姻状况证明
④ 工作收入证明
⑤ 借款人家庭资产证明
⑥ 竞买人登记信息
⑦ 拍卖公告、法拍房标的具体信息
⑧ 委托拍卖函
⑨ 办理贷款所需的其他材料一起发给银行负责拍卖贷款的部门，银行会根据情况，评估能不能贷、贷多少，给出一个预判结果。这时候确定没问题再交保证金参与竞拍。
（但是，在拍卖之前，银行也不会和你签订任何合同，以及给予任何承诺，因此也有一定风险）
正式贷款流程如下：提交贷款预审批材料申请 → 银行调查预审批 → 签订拍卖成交确认书 → 缴纳首付款 → 银行审批 → 签订贷款合同 → 落实贷款担保条件 → 银行发放贷款 → 办理房产过户 → 借款人按月还款
法拍房贷款年限：房龄 贷款年限＜40年，贷款人年龄 贷款年限＜70年；
法拍房贷款：法拍房贷款首套最高可贷70%，二套可贷40%。
拍下法拍房，过户要准备哪些东西？
一般有4步：
1、解封房产：法拍房都是法院查封执行拍卖的标的，所以房子没解封前都还处于查封的状态。解封需要和法院联系，可以网上下载相关的文件，到法院办理解封手续。
2、房产解押：除了解封之外，过户还需要解押，这些被查封的标的都被抵押在一些民间机构或者银行，所以还需要去房管部门，档案局等机构给房子办理解押。
3、缴纳税费：过户税费，包括契税，增值税等等，和普通的二手房买卖一样，需要交纳。
4、过户：最后一步是把相关的解封，解押，过户费用交纳等文件汇总，办理过户，然后这个房子才真正属于买家。
当然，除了权属变更之外，税费其实也是过户里面的一大环节，目前关于各个城市的法拍房税费要求，大体都一样，具体的细节可以咨询当地比较专业的拍辅机构。
法拍房过户要提交哪些材料？
法拍房房产过户手续资料提交的资料：
①法院出具的协助执行通知书。资料的是原件，以下的资料都必须是原件。
②法院供给的民事裁决书。
③法院委托拍卖行拍卖的委托拍卖书。
④拍卖单位于成交人之间签署的拍卖成交确认书以及拍卖成交的。
⑤拍卖取得房子的产权人，资料带着身份证以及私有房地产产权登记请求表格。
⑥购入房子的拍卖人资料提交各项税费的交纳证实。
其他补充资料：
自己拍卖所得的房子资料需要额外提交的资料有：身份证件，婚姻实际情况的证实，流动人口的婚姻情况证实和生孩子方面的证实；
单位拍卖所得的房子资料需要额外提交的资料有：单位的工商营业执照或是组织机构代码证，资料加盖公章，单位代理人的身份证件。
综上，除了提交的资料与通常二手房买卖手续有差异，费用上基本都是相同的。
（内容综合来源：同伦司法拍拍、法拍网、律途使命、网络综合）
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来源：红网
作者：李小北
编辑：李雅婷
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